テナントと大家の関係を知ると、困ったときの対応が見えてきます | テナントは東京の合同会社team support | ブログ

テナントと大家は、店舗を貸す側と借りる側という関係ですが、実際には建物の管理や修繕、営業上の要望などをめぐって認識が食い違うことがあります。まずは契約で決まっていることと、慣習や個人的な希望を分けて考えるのが第一歩です。ここでは基本的な立場と、話し合いの土台になる確認事項を整理します。

テナントとして店舗を借りる際、「大家」と「オーナー」が同じ人を指すとは限りません。大家は一般に物件を貸す人、オーナーは物件を所有する人という意味で使われますが、所有者本人が直接貸主になる場合もあれば、管理会社や不動産会社が貸主の代理として窓口を担う場合もあります。そのため、呼び方だけで判断せず、契約上の役割を確かめることが大切です。

まず、賃貸借契約書の「貸主」欄を確認しましょう。そこに記載された人や法人が、契約上の貸主です。一方、家賃の振込先が管理会社になっていても、その会社が物件の所有者とは限りません。修繕の連絡先や更新手続きの担当者も、貸主とは別に定められていることがあります。契約書のほか、管理会社から渡された案内や賃料の請求書も照らし合わせると、誰に何を連絡すればよいか整理しやすくなります。

たとえば、店舗の設備不具合について管理会社へ連絡したところ、「貸主の判断が必要」と案内されることがあります。この場合、管理会社は連絡や調整の窓口で、修繕を決める立場は貸主という可能性があります。逆に、管理会社に一定の対応を任せている契約も考えられるため、担当者の説明だけで決めつけず、契約書や管理に関する書面を確認してください。

困ったときは、「誰が所有者か」だけでなく、「誰が契約上の貸主か」「誰が管理や修繕の窓口か」を分けて把握しましょう。役割が曖昧な場合は、管理会社へ確認し、回答をメールなど記録に残る形でもらうと、後の行き違いを防ぎやすくなります。

大家や管理会社との間で認識の違いが生じたときは、まず店舗賃貸借契約書を確認します。契約書には、営業を続けるうえでの基本条件や、トラブル時の対応に関わる内容が記載されています。口頭での説明や慣習だけを根拠に判断せず、書面上の定めと実際のやりとりを照らし合わせましょう。

最初に見たいのは、物件の用途、契約期間、更新の条件、借主から解約する際の予告期間です。飲食店として借りているのに、契約上の用途が物販店など別の内容になっていないかも確認します。次に、修繕の負担区分や原状回復の範囲、共用部分の使い方、営業時間や看板に関する制限を見ておくと、大家からの要望が契約に基づくものか判断しやすくなります。火災保険への加入義務や、保険の条件が定められているかも確認しておきましょう。

たとえば、設備の不具合を借主負担で直すよう求められた場合、契約書の修繕条項に加え、設備が貸主の所有物か、故障の原因は何かといった事情も関係します。条文だけで結論を急がず、該当箇所を確認したうえで、大家や管理会社に負担の根拠を尋ねることが大切です。

口頭で説明された内容と契約書が異なる場合は、説明を受けた日時、相手、内容を記録し、書面で確認を取りましょう。契約書に別紙や特約が付いている場合は、そちらも含めて確認します。条項の意味が分かりにくいときや、退去・費用負担など影響が大きい問題では、契約書一式とやりとりの記録をそろえ、専門家へ相談すると論点を整理しやすくなります。